Nguồn cung tăng nhưng vẫn lệch pha cung – cầu
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.
Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở chủ đầu tư lớn.
Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá BĐS vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
Từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng” . Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường.
Hạ tầng bứt phá mở rộng không gian phát triển, theo đó, trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường BĐS. Hạ tầng không giúp chỉ giúp gia tăng giá trị BĐS mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, đồng thời mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất rất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.
Đặc biệt trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai và đưa vào sử dụng. Cụ thể, cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô rất lớn lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và nhanh chóng triển khai. Đáng chú ý, nhiều dự án cũng được thúc đẩy triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.
